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2018-09-26 16:30 来源:新浪网

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从5000到1万,这才是许昌楼市两年翻倍的真相!

2018-09-26 17:40:18
摘要|
其实可以反过来想,有些消费者看到的是原价,有的消费者可能会看到优惠券、返现券后的价格。

在许昌博物馆旁坐落着一个许昌规划展览馆,公示了许昌从2015年至2030年省政府批复的各项规划。这里摆放着一个巨大的城市沙盘,有不少家长带着孩子来这里了解城市,俯瞰城市,远眺城市的将来。

2016年8月份之前,许昌住宅的均价大概在四千六七,而至今许昌房价已基本在8000左右,甚至在核心地段,些许精装项目已破万,我们不禁要问,即使郑州南五环的龙湖镇房价亦不过如此,身为郑州“南十环”的三四线城市许昌,是什么支撑许昌的高房价的呢?

在此之前,首先让我们先来回顾一段历史,许昌其中三次很有代表意义的土拍。

第一次:2018-09-26,经过177个回合的厮杀,碧桂园最终以8.9829亿,溢价率196%,折合楼面价4055元/㎡,夺得许昌总价、地价双料地王!

第二次:2018-09-26,仅2个小时的时间,许昌成功拍出7宗土地,总计约810.608亩,总货值约30.81亿,所拍土地的面积和总价超过2017年下半年的70%!同时,单块最高成交价高达10.28亿!雅居乐、保利、阳光城首次进驻!

第三次:2018-09-26,经过127分钟激烈争夺,285轮举牌,华润首进许昌,一举拿下许昌新地王,折合楼面价3685元/㎡,溢价率达305%!金科分别以楼面价2974、3368元/㎡摘得47/48号地,溢价率分别为153%、170%!

土地价格是房价的基础要素,而地王频发对于城市房价起着直接的拉动作用,如2016年曾经备受瞩目的万科郑纺机地王事件,被业内称为郑州房价大涨的标志事件。

其次,我们再来看一张表格,河南各地市入驻知名房企(数据截至2018年初)

该图为业内统计,非官方数据展示

 由此图我们可以看出,在河南各地市中,入驻许昌的知名房企高居榜首,不仅超过了中牟、新郑这些郑州卫星城,连享誉国内外的豫B、豫C亦不在话下,而该热度目前仍在持续加温,如千亿房企俱乐部的TOP15旭辉地产今年也在许昌开疆辟土,其首个项目便在城市主流片区的芙蓉湖板块,颇受业内关注。

 由三次土拍和一张开发商入驻表,我们可以看出,对于这波去库存,作为三四线城市的许昌不应该说火,而是很火!但是许昌究竟是否能够支撑如此房价呢?我们从三个纬度来看下。

 首先,我们先来看下许昌城市实力。

许昌人均GDP在全省居第6位

 许昌GDP总量在全省居第四位

许昌历年可支配收入及河南各市可支配收入

 从城市范围来看,许昌绝对属于河南各地市里的小城市(城市面积居全省13位,人口11位),而这个小城市却是名副其实的经济强城,人均GDP全省排名第六,GDP总量全省第四,与河南其他地市相比,许昌颇有些北欧小国的味道,地盘小,经济实力强,人均收入高,消费力强。

此外,许昌城市还有另外一个特点,便是高消费人群不外流,在此次楼市大潮中,各地市高消费人群纷纷涌向郑州,购置房产,据郑州楼市(郑州权威自媒体公众号)数据显示,郑州地市购买客群户籍地统计,许昌户籍购买人群却仅占3%,处于垫底位置,高消费人群不外流,对于许昌楼市有很强的支撑作用。

 该数据来源于《郑州楼市》微信平台

 其次,3条高铁线+许港快速通道+17号地铁线。

高铁对于城市的价值,相信各位都有所体会,如郑州高铁东站带动郑东新区的发展就是一个非常典型的案例,而经济学家叶檀老师对于除北上广深外的城市价值排定首条评定标准,便是三条以上高铁线路通过,成为轨道交通时代的节点城市。

根据2030年的八纵八横高铁规划图,有四条甚至更多高铁通过的高铁节点城市分别为沈阳、天津、济南、石家庄、合肥、杭州、南京、郑州、武汉、长沙、重庆、贵阳、成都、西安、兰州、银川,全部为省会级城市。

而许昌却拥有3条高铁线路经过,分别为京广深港、郑渝、郑合,分别为南北动脉、西南区域、华东区域,3条高铁线对于许昌而言,使其在河南省的地位明显提升,有效的加强了许昌与上下游城市的联系,完善城市的发展格局。

早在2018年1月郑许一体化写入政府工作报告,郑州到许昌之间的许港快速通道也已经建成通车,郑州机场至许昌市域铁路工程也在加紧施工。

许港快速通道南起永昌大道,向北穿过许昌市城乡一体化示范区、建安区、长葛市,在长葛与新郑交界处和新港大道相连,最终通往郑州航空港。该快速通道长31.769公里、宽41米,双向八车道,设计时速100公里。

许港快速通道路段

此外,已经开建的17号线,将由郑州直达许昌,计划2020年通车,北起港区东北部的商贸商业次中心的港区北站,南端止于“双鹤湖”片区的工业十路站。线路主要沿巢湖路(原龙中公路)、华夏大道(原四港联动大道)、迎宾大道、机场、雍州路(航兴路)敷设,出工业十路站后线路继续向南敷设,接入港区至许昌市域铁路(许昌段),线路全长约35.20km,共设车站17座。

第三,中原城市群,许昌机遇

中原经济区是以郑州城市为核心,中原城市群为支撑,涵盖河南全省以及周边地区的经济区域,地处中国中心的地带,在全国改革发展中具有重要的战略意义。

2011年建设中原经济区上升为国家战略,2011年11月国务院批复《中原经济区规划》。

中原城市群是以郑州为中心,洛阳为副中心,开封、新乡、焦作、平顶山、漯河等地区为节点构成的紧密城市圈。

 

许昌与郑州接壤,为中原城市群南部的重要支点城市,属于郑州一小时交通范围城市,位于中原城市群的第二层次。

总结:许昌属于中原城市群南部重点的城市,属于郑州一小时交通范围城市

 2016年至今,许昌房价几乎翻倍,抵上过去两年的涨幅总和,根据以上分析我们总结如下:

1, 许昌属于郑州1小时范围圈,在政府引导去库存的政策下,城市区位优势凸显;

2, 中原城市群发展,许昌新机遇,加速郑许一体化;

3, 许昌经济基本面好,各项数据跑在全省前列,且地王频出,不断拉高房价;

4, 3条高铁线+许港快速通道+17号地铁线,逐步打通与上下游城市关联。

 正是因为这些强有力的硬件支撑与利好政策,使得许昌城市发展面领跑全省地市,许昌楼市也因此成为河南地市中最受关注的一环,更多知名优质房企纷纷涌入,产品亦不断优化提升,我们从最近进入许昌的旭辉地产即可看出。

 可能对于业外人员来说,旭辉地产不是很熟悉,而事实上,这家总部位于上海的房企,至今已成立18年,在全国68个城市开发了220多个项目,在2017年进入中国房企千亿俱乐部,位列中国百强房企TOP15。值得一提的是,作为高周转,资本集中的房地产企业,旭辉地产却拿到了交易所及银行市场间的3A评级,这在整个行业里都是极其罕见的。

 

房地产业内人员在判断一个项目品级时,经常使用的一个纬度便是产品线,有无产品线来判断该开发商的实力(在一线全国布局房企里,如万科、龙湖等,产品线代表着标准化流程和成熟的产品开发经验,而区域性中小型房企由于项目少,产品开发较弱,很少具有产品线),而哪个产品系则可以直接判断该项目的品级(如龙湖原著系,万科城系),而此次旭辉首次进入许昌,首个项目案名定为旭辉·公元1857,从名字即可看出来旭辉这次做的是公元系产品,这也是全国第七座公元系项目。

 对于公元系产品,旭辉内部具有非常严格的要求,首先,择址要求必须是城市主流发展区域,且具有很强的升值潜力;其次,会重点打造卖点阳光社区(包含绿色有氧空间,邻里组团空间,0-3岁、4-6岁、60岁+全龄社区)、品质人居(包含现代时尚的立面风格,面砖+高品质真石漆的立面材质,7系119配精装体系)。

 

△ 旭辉公元系示范区 | 嘉善

 笔者曾经在郑州探盘学习,旭辉进入河南首个项目是郑州旭辉首府项目,据同行介绍,首府项目在周边万科、康桥、招商等省内外知名开发商环伺的情况下,依然卖的很火热,成为区域标杆项目,我们衷心希望旭辉进入许昌,能够为许昌带来更好的产品。

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