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2018-11-17 02:45 来源:搜狐

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长租公寓“租金贷”模式思考

2018-11-17 11:20 来源:深圳特区报
近期,部分一线城市房租上涨明显,长租公寓也被推至风口浪尖。

引子:近期,部分一线城市房租上涨明显,长租公寓也被推至风口浪尖。作为中国住房租赁市场发展的新业态,长租公寓打破了中国租房市场长久以来的C2C(房东对租户)模式,深受年轻租客的喜爱。随着“房住不炒”“租购同权”等政策的相继出台,住房租赁市场发展进入快车道,长租公寓行业也受到了资本追逐。其中部分长租公寓企业选择与金融工具深度绑定,通过“租金贷”的方式,向一些金融机构融资,使得公众对于“金融长租公寓”的模式产生了疑惑。本期思与辨就该问题进行讨论。

■主持人:王玥

■嘉宾:宋丁(中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任)

赵波(万商天勤律师事务所律师)

杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)

影响租金上涨的原因有很多,长租公寓模式的介入只是原因之一

主持人:近期舆论直指长租公寓推高了租金,使整个租房市场炸开了锅,您认为房租上涨与长租公寓有关吗?

宋丁:准确地说,这一段时间租金价格上涨与长租公寓的操作模式有关而不是单纯跟长租公寓有关。从资本侧来讲,市场上一些中介机构把资本引入到了长租公寓的运营模式中来,形成“拿房-出租-融资-再扩大市场”的套路,形成了抢房的格局,助推了租赁价格上涨。从供给侧角度来讲,企业拿房、做房源改造等前期建设过程中投入了大量成本,为了将投资成本收回且获得合理的利润空间,长租公寓模式下的租金必然高于散户出租模式。从需求侧来讲,由于房价高企,许多人从买房市场转向租房市场,刺激了整个租房市场,需求的大量增加必然会助推租金上涨。

杨红旭:影响租金上涨的原因有很多,长租公寓模式的介入只是原因之一。租金上涨跟通货膨胀不无关系,上半年我国居民消费价格指数CPI同比上涨2%,房租作为居民消费价格指数的一部分,会随着消费品价格的上涨而上涨,一线城市房租的涨幅则体现得更为明显。房租上涨另一个重要原因是受房价的影响。房价的波动会传递到房租上。房价大涨会使得租金回报率大幅降低,业主和投资客就会有意愿提升租金。另外租金的上涨受供求关系的影响,呈现一定程度的季节性波动。比如每年大学生就业的高峰期跨地区租房的需求增多,就会拉动租金价格小幅度上涨。长租公寓也在一定程度上拉动了部分城市的租金,这主要是由于长租公寓企业“跑马圈地”性质的收购房源形成了小范围的垄断,但这种情况只发生在少数城市中,长租公寓也不是拉高房租的主要原因。

赵波:房租价格涨落,供求关系是主因,但长租公寓抢房源的行为一定程度上导致房租价格过快过高上涨。而长租公寓目前盈利模式还不清晰,大多机构采取规模竞争的方式,为了抢占市场,提供市场占有率,维持现金流,往往会通过抬高租金来抢房源,试图通过资本占有资源,获得溢价,当下这种溢价还不足支撑它的运营成本,为了维持现金流,便只能不停地去抢占房源,这在一定程度上造成了房租价格的过快、过高上涨。

长租公寓服务商实际充当互联网金融机构的“代理人”,这种服务行为具有较强的欺诈性

主持人:如何看待企业在未对租客进行充分风险提示的前提下诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同,表面上租客按月付租金,实际上每月向贷款机构还贷的服务的行为?

赵波:长租公寓服务商实际充当互联网金融机构的“代理人”,金融机构与租客签订的借款合同,大多采用网上签订的方式,金融机构与租客并不见面,而是由长租公寓的工作人员向租客做简单说明,这些人员大多不具备金融借款知识,在合同签订之时并未向租客清楚告知借贷合同项下的义务,甚至为了能获得大量的现金流,未告知或未充分告知租客签订了借贷合同。这种服务行为具有较强的欺诈性,导致租客可能在基于重大误解的情况下,与互联网金融平台签订贷款合同,实际并非租客的真实意思表示,根据民法总则和合同法的相关规定:“第三人实施欺诈行为,使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,对方知道或者应当知道该欺诈行为的,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。

宋丁:一些中介机构为了扩张市场,在未对租客进行风险提示的情况下,把租客和金融机构做了对接,形成了表面是租金关系其实是信贷关系的模式。许多租客在不知情的情况下签署了合同,这是一种利用信息不对称的隐瞒行为。加之一些企业引入的资本并非主要来自银行贷款而是来自一些影子银行或其他金融衍生产品,通常这类产品的利息比较高。将租客交租金的模式转变成租客还贷的模式加大了租客的风险,一旦将来出现资金断裂的情况,就会给租客造成很大的损失,因此对这类违规违约行为应当严格限制。

杨红旭:住房租赁领域的融资应该是有限度的,2016年国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后,地方政府和金融机构都开始加大对住房租赁市场的支持力度。在这种情况下金融机构支持开发商和一些专业的企业投资、建房、出租是合理的。但将租客和金融机构直接对接是不合理的,因为房屋一般占个人收入的10%~30%,对个人的生活不构成太大压力,完全不需要通过贷款来付租金。因此,在这种情况下引入金融机构就是过度的行为,不良企业诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同就更是违法违规行为了。

相关部门要加强监管,避免投资投机性质的企业一窝蜂涌入长租公寓市场

主持人:长租公寓“野蛮生长”如何规范?

杨红旭:长租公寓市场是一个消费品市场,而不是一个金融投资投机市场,企业的盈利点应该是租金减去成本的差额,离开了以租金收益为主要赢利来源的创新都存在很大风险。因此,相关部门要加强监管,避免投资投机性质的企业一窝蜂涌入长租公寓市场。这个市场需要的是那些踏踏实实以租金收益为主要盈利来源的企业。长租必须是一个长期永续经营的行为而不是纯粹因为政策支持,就赶着风口去圈各种资源,进行各种类金融性质的投资投机行为。在长租公寓发展的前期,政府应鼓励国企、央企和信誉度较好的开发商的大力参与,让它们通过合适的途径拿地建房为市场提供优质的房源,从而起到较好的表率作用,为长租公寓前期的发展奠定稳健的基础。另外政府应当鼓励企业去包租或者收购一些空置率高、利用率低的商办类物业,用于住房出租,而对于中介机构从散户手中收购房源的行为要加强监管,因为这种模式并未增加租赁房的供给量。

赵波:一、应尽快出台相关法律法规,对租金贷这种商业模式进行规范,让贷款资金真正流入房东或者租客手中,而不是被长租公寓服务商截留占用;二、严禁长租公寓服务商恶意抢占房源,限制房价上涨幅度和调整区间周期;三、政府按照片区,综合考虑各种因素,制定房租指导价格区间;四、加强长租公寓资金池管理,防止出现爆仓事件发生,让租赁市场更透明。

宋丁:长租公寓由于处于起步阶段,缺少相应的明晰的专项的政策法规的约束,对这样一个大规模的居住形式来讲,巨大的政策缺口使得长租公寓“野蛮生长”存在“爆雷”的风险。这次的舆论风波给市场和政府提了个醒,有必要尽快导入相应的政策法规,对其进行严格监管,尤其要避免长租公寓运营和金融链条发生明显的对接,以便控制金融风险,控制整个行业的不良取向。

编辑: 陈苏雅
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